Hai fatto un ottimo investimento immobiliare? Ora conviene rivendere o mettere a reddito?

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Hai acquistato il tuo immobile con uno sconto del 30% facendo un ottimo investimento immobiliare? Ora conviene rivenderlo o metterlo a reddito?

Nell’articolo precedente, abbiamo approfondito il concetto di leva finanziaria, del ROI e del ROE. Insieme al dott. Tullio, abbiamo analizzato un caso pratico in cui utilizzando una giusta leva finanziaria si poteva acquistare e rivendere un immobile impiegando solo il 10% del proprio capitale, e, rivendendo l’immobile acquistato, si generava un notevole profitto con il seguente rapporto:

per ogni euro investito di capitale proprio avevamo un guadagno netto di 2,325 euro.

In effetti, non sempre è conveniente rivendere l’immobile perché la messa a reddito potrebbe generare una redditività molto più interessante della rivendita.

Prima di valutare la scelta tra la rivendita e la messa a reddito, desideriamo fare un ripasso di alcuni indicatori che ci aiutano a decidere le sorti del nostro investimento immobiliare: il ROI e il ROE.

Il ROI è il ritorno sull’investimento mentre il ROE è il ritorno sul capitale proprio investito.

Analizziamo il caso specifico.

Riesco ad aggiudicarmi un immobile all’asta,

dal valore di mercato di: 130.000 euro,

il cui costo totale dell’operazione (prezzo di aggiudicazione, parcella professionista, spese, imposte, tasse, atto di mutuo, ecc.) è di: 100.000 euro,

impiegando un capitale complessivo così ripartito:

40.000 euro di capitale proprio,

60.000 euro a mezzo mutuo bancario con durata ventennale e rata da 290 euro. 

Considerando che tale immobile ogni anno è passivo dei seguenti costi:

  • tassazione di 1.800 euro annui circa, tra tassazione sul reddito derivante da locazione e imposta di reddito sugli immobili (IMU e TASI);
  • costi previsti per la straordinaria manutenzione di 500 euro annui;
  • varie di 400 euro;
  • rata del mutuo a tasso fisso ventennale per acquisto seconda casa Taeg 1,99%: 290 euro;

Per un totale di 6.180 euro annui, pari a 515 euro di costi mensili.

Desideriamo essere chiari, abbiamo un po’ esagerato nella ripartizione delle spese, senza considerare le eventuali agevolazioni fiscali o detrazioni che l’ultima legge di bilancio prevede per gli investimenti immobiliari. Ma va bene così, perché è nostra intenzione rendere più chiaro possibile il concetto e far capire al lettore l’enorme potenzialità di un investimento immobiliare.

Analizziamo ora i ricavi nell’ottica di un ammortamento a 8 anni (durata in genere di un qualsiasi contratto di locazione ad uso abitativo):

  • delta margine (δ margine) tra valore e costo dell’investimento: 30.000 euro, con ammortamento a 8 anni, il nostro immobile ci rende già 312 euro al mese.

Desideriamo ribadire il concetto che tale ricavo è dato dalla differenza tra quanto realmente valeva l’immobile quando l’abbiamo acquistato e quanto abbiamo pagato per la totale operazione:

Valore di mercato (130.0000 euro) Costo dell’operazione (100.000 euro) = δ margine = 30.000 euro

/ 8 anni / 12 mesi =

δ margine = 312 euro mensili.

Consideriamo ora che tale immobile venga locato ad una media di mercato di 450 euro mensili con regolare contratto di locazione tipologia abitativa per 8 anni.

Il nostro immobile, escludendo il saggio di capitalizzazione annuale (dato dalla rivalutazione annuale dell’immobile nel suo valore nominale), rende ogni mese questa cifra:

Reddito mensile lordo = 312 + 450 = 762 euro  

Reddito annuale lordo = 762 x 12 = 9.144 euro

Determiniamo ora il reddito annuale netto del nostro immobile che, come sappiamo, è:

Rn = R – c = 9.144 – 6.180 = 2.964 euro

Adesso dobbiamo calcolare il nostro ROE:

ROE = Reddito Netto ottenuto dall’operazione / Capitale proprio impiegato =

= 2.964 / 40.000 = 0,0741

ossia pari al 7%.

Ciò significa che per ogni 40 euro di capitale proprio investito abbiamo 2,9 euro di guadagno netto all’anno.

Invitiamo il lettore a farci pervenire un’analoga forma di investimento a capitale garantito migliorativa sul mercato mobiliare.

Se non ci dovessero essere risposte, pensiamo che tutti abbiate compreso qual è il migliore investimento per i vostri soldi al momento, seguendo la semplice logica:

“La matematica non è un opinione!” 

Se desiderate ricevere un business plan per il vostro investimento e valutare costi, ricavi, ROI e ROE dell’operazione, contattateci senza impegno.

Buon investimento!

Ps.: Nel prossimo articolo, tratteremo anche il saggio di capitalizzazione dell’immobile in modo da poter prevedere, con un’alta probabilità, il valore di rivendita di tale immobile tra 8 anni.

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