L’esperto risponde: La capitalizzazione reddituale del tuo investimento immobiliare. A cura del dott. Tullio e della dott.ssa Falco

Condividi su:
Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

L’esperto risponde: La capitalizzazione reddituale del tuo investimento immobiliare.

A cura del dott. Giuseppe Tullio e della dott.ssa Nunzia Falco

Oggi vi spiegheremo con un semplice concetto matematico come ottenere 174 euro di rendita ogni 40 euro investiti garantendo il vostro capitale.

Tanti fanno discorsi empirici.. Noi invece vogliamo dimostrare con una solida TESI   la nostra  IPOTESI .

173 € ogni 40 € investiti garantendo il capitale.

Non ci credi ? Sei scettico ??

Allora leggi e commenta se ne hai il coraggio .

Oppure ti invitiamo  proporre di meglio !!!

Buona lettura

Negli articoli precedenti abbiamo cercato di fornire ai nostri lettori degli utili strumenti economico-finanziari per calcolare la redditività sul capitale investito (ROI) e il ritorno sul capitale proprio impegnato (ROE) utilizzando un’adeguata leva finanziaria.

L’investitore immobiliare più attento desidera capire a questo punto come si capitalizza il suo acquisto nel tempo ed avere un adeguato strumento che gli consenta di determinare il valore di rivendita considerando la capitalizzazione e la rivalutazione del suo immobile.

Parleremo dunque oggi della

stima per capitalizzazione dei redditi.

La capitalizzazione dei redditi è un’operazione matematico-finanziaria che determina il valore di mercato (Vm) dividendo il reddito netto (Rn) che il capitale produce ogni anno per un coefficiente r che chiameremo da ora in poi “saggio di capitalizzazione”:

Vm = Rn / r

Il reddito netto Rn si ricava semplicemente per differenza tra il reddito lordo che produce l’immobile (e ricordiamo al lettore che esso può essere determinato da eventuali canoni di locazione, oltre al delta margine del profitto avuto per differenza tra il costo di acquisto e il valore di mercato dell’immobile, riportandolo in ammortamento per tot numero di anni in cui si desidera immobilizzare l’investimento) e i costi legati a spese, tasse e imposte, passibili sull’immobile. Per calcolare il reddito netto, le voci da considerare per le detrazioni sono in genere, a titolo esemplificativo, queste:

  • manutenzione,
  • servizi,
  • improduttività (periodo in cui l’immobile non produce reddito),
  • reintegrazione,
  • amministrazione,
  • imposte,
  • varie e imprevisti.

Il saggio di capitalizzazione r si ottiene sommando il saggio medio rm (coefficiente fornito da fonti ufficiali quali Agenzie del Territorio e OMI) e la sommatoria degli incrementi unita alla sommatoria dei decrementi:

r = rm + Σ I + Σ D

 A tal proposito, si definiscono incrementi e decrementi i coefficienti in percentuale che influenzano in positivo o in negativo la determinazione del saggio di capitalizzazione.

Facciamo qualche esempio (fonte: estimo Agenzia del territorio):

  • centralità rispetto al centro urbano, trasporti, scuole e servizi                                   incremento/decremento = + / – 0,22%
  • presenza di attrezzature collettive e distanza pedonale                                                incremento/decremento = + / – 0,28%
  • grado di rifinitura interna ed esterna                                                                               incremento/decremento = + / – 0,16%
  • qualità della vita nella zona dove è ubicato l’immobile                                                 incremento/decremento = + / – 0,18%
  • ecc.

Non ovvio e scontato è sottolineare al lettore il rapporto inversamente proporzionale del saggio di capitalizzazione. Si può così vedere che

le caratteristiche positive fanno diminuire l’r mentre le caratteristiche negative lo fanno aumentare.

Veniamo ora ad un caso pratico di stima per capitalizzazione dei redditi.

Prendiamo in considerazione la nostra bella casa acquistata sempre all’asta per € 100.000 comprensivi di spese. Abbiamo impiegato un capitale proprio di € 40.000 chiedendo un finanziamento alla banca di € 60.000 da usare come leva finanziaria. L’immobile al momento dell’acquisto ha un valore di mercato di € 130.000. Come prima cosa calcoliamo il rendimento annuale, considerando il reddito lordo annuo di circa € 8.400. Possiamo quindi affermare che il saggio di rendimento lordo annuale è pari all’8,4%.

Consideriamo ora le spese in detrazione per un totale, ipotizziamo, pari a € 4.200 l’anno, quindi pari al 50% del rendimento.

Avremo un saggio di rendimento netto di circa il 4%.

Quindi stabiliamo che il reddito netto è pari a

Rn = € 4.200 

Definiamo ora il saggio di capitalizzazione dell’immobile che, ricordiamo, si calcola con la seguente formula:

r = rm + Σ I + Σ D

Consideriamo che l’immobile si trovi in una periferia urbanizzata lontano dai servizi sociali ma con una buona qualità di vita, servito da trasporti anche extraurbani, e nelle vicinanze di un prossimo insediamento produttivo del terzo settore. Possiamo dunque affermare che la sommatoria degli incrementi sia pari a

Σ I = + 0, 22 + 0,6 + 0,20 + 0,16 = 1,18% 

e che la sommatoria dei decrementi sia pari a

Σ D = – 0,8 – 0,36 – 0,12 = – 1,28 %

Il saggio medio rm è uguale alla media aritmetica fra i valori minimi e massimi riportati nella tabella dell’Agenzia delle Entrate per il 2016:

rm = (1,33 + 5,33) / 2 = 3,33

Si assume quindi il saggio medio rm pari al 3,33%.

Determiniamo il saggio di capitalizzazione.

r = rm + Σ I + Σ D = 3,33 + 1,18 – 1,28 = + 3,23 %

Calcoliamo finalmente il nostro valore di mercato:

Vm = Rn / r = 4.200 € / 3,23% = € 130.000 circa

Come volevasi dimostrare !!!!!!

Si può fare la stessa operazione conteggiando il reddito netto riferito ad un tot numero di anni di cui si resta proprietari dell’immobile prima che si decida di rivenderlo.

Abbiamo ipotizzato in precedenza almeno 8 anni.

SEI PRONTO ?? E ALLORA PROVIAMO ! 

Ipotizziamo che il nostro immobile all’ottavo anno renda sempre

€ 4.200 netti annui.

Ipotizziamo che il saggio di capitalizzazione r, a causa di evoluzioni positive nella zona in cui si trova l’immobile acquistato, sia diminuito (come detto in precedenza, perché inversamente proporzionale agli incrementi), e sia pari al 2% circa all’ottavo anno. Avremo un valore di mercato all’ottavo anno pari a:

Vm = Rn / r = € 4.200 / 2 % = € 210.000 

Valore di mercato con ipotesi a 8 anni = € 210.000,00

Ora facciamo due calcoli per il nostro caro lettore investitore.

Compro un immobile investendo di tasca mia solo € 40.000.

Accedo ad un finanziamento per € 60.000 con una rata annuale di € 3.480.

In 8 anni pago alla banca  € 27.840

e quindi ho un capitale residuo, considerando un Taeg fisso all’1,55%, di € 38.203, pagando circa € 6.000 di interessi.

Consideriamo quindi costi e entrate e affermo che tale immobile mi rende ogni anno, al netto di ogni onere,:

Rn = € 4.200

x 8

constatiamo che il nostro immobile, in 8 anni, ci ha fatto guadagnare come reddito netto da ogni onere

33.600 €

che iniziamo a mettere in cassa.

Abbiamo previsto una rivendita al 15% in meno della nostra valutazione per ridurre i tempi di vendita.

Quindi

210.000 – 15 % = 178.500 €

di cui 38.203 € sono destinati ad estinguere il capitale residuo del mutuo.

Avremo un ricavo netto dalla rivendita pari a

140.297 €

che sommati ai 33.600 € che abbiamo guadagnato già in 8 anni portano ad un ricavo netto pari a

173.497 €

investendo solo di tasca propria

40.000 €.

Calcoliamo quindi il ROE:

ROE = Utile Netto ottenuto dall’operazione / Capitale proprio impiegato 

= 173.497 / 40.000 = 434 % circa

quindi abbiamo dimostrato che per ogni 40 euro investiti ne guadagniamo in modo netto e puliti circa 173 €.

Possiamo affermare che in questo articolo abbiamo parlato di un caso di investimento senza rischio con un profitto di almeno 400% in 8 anni non male se consideriamo anche gli imprevisti. Quindi ancora una volta la

“ La matematica non è un opinione! ” 

Se desiderate ricevere un business plan per il vostro investimento e valutare costi, ricavi, ROI e ROE  e RIVALUTAZIONE dell’operazione, contattateci senza impegno.

Condividi su:
Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *