L’esperto risponde: La leva finanziaria negli investimenti immobiliari. Un esempio pratico. A cura di Giuseppe Tullio, dottore in Economia Aziendale

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Pochi conoscono uno degli aspetti più terrificanti della crisi: la grande paura a reinvestire il proprio capitale guadagnato. Questo a causa della forte volatilità dei mercati, dove si è arrivati in questi anni ad una vera e propria depressione economico-finanziaria.

Stia attento il lettore, perché nel periodo precedente lo scrivente ha citato un preciso argomento: l’enorme massa di capitali accumulati e non immessi nella liquidità circolante dei mercati.

Durante la crisi, ci sono persone che, anche avendo enormi quantità di capitali accumulati, non li reinvestivano per paura di perderli in investimenti poco redditizi o che potessero produrre perdite. Non preoccupatevi se non avete studiato economia, non è colpa vostra, potrete sempre rifarvi approfondendo questo argomento leggendo il libro di Michael Crichton “State of the fear”.

E’ stato proprio nell’ultimo periodo (ultimi tre anni) che per far riprendere fluidità alla liquidità monetaria, il costo del denaro (cioè quello che le banche pagano per comprare soldi) è arrivato ai minimi storici.

Ora fatti una domanda e datti una risposta. Quand’è che un prodotto costa poco sul mercato? Quando, a fronte di una forte offerta, c’è una minima domanda.

Ha quindi preso sempre più piede uno strumento finanziario per gli investimenti chiamato “leverage” ovvero leva. In sintesi, questo strumento finanziario, adatto ad investire sia nei mercati mobiliari che in quelli immobiliari, consente ad un soggetto la possibilità di acquistare o vendere somme di denaro, attività finanziarie o altri beni fungibili per un ammontare superiore al capitale proprio impegnato nell’investimento.

Ovviamente la leva finanziaria è stata negli ultimi tempi impiegata soprattutto negli investimenti immobiliari a breve e medio termine. Tali investimenti sono ad oggi più redditizi rispetto agli investimenti mobiliari a capitale garantito.

Ma prima di accarezzare l’idea di intraprendere la nostra nuova carriera di investitori immobiliari, è importante capire come funziona il concetto di leva finanziaria.

Ipotizziamo di avere a disposizione 10.000 euro. Desideriamo investire in un immobile la cui operazione ha un costo totale di 100.000 euro. Otteniamo dalla nostra banca un finanziamento di 90.000 euro. Utilizziamo così una leva finanziaria di 10 a 1: investo 10.000 per comprare 100.000. Siccome desideriamo essere fortunati nella vita, mettiamo che alla rivendita dell’immobile acquistato in un arco temporale di 15 mesi, il nostro guadagno lordo sia pari al 30%. In pratica, vendiamo l’immobile per 130.000 euro. Abbiamo così ottenuto un profitto lordo di 30.000 euro con soli 10.000 euro investiti, e quindi un profitto del 300%.

Ovviamente, sono da considerare anche i costi dell’operazione. Nel caso pratico, decidiamo di acquistare un immobile all’asta a 87.400 euro. Impegniamo solo 10.000 euro per l’acconto di partecipazione, ossia il nostro capitale disponibile. Per la differenza, e a copertura anche dei costi accessori, richiederemo ad una banca un mutuo, per complessivi 90.000 euro, che possa coprire il saldo dell’immobile aggiudicato, pari a 77.400 euro, e le spese accessorie pari a 12.600 euro così ripartite: 3.200 euro per l’accensione del mutuo, l’istruttoria e l’atto notarile; 4.000 euro per la parcella di me medesimo professionista (unico caso in cui vi tratto bene!); 4.000 euro per le spese di intestazione della procedura (imposta di registro, spese tribunale, cancellazioni, bolli, ecc.); 1.400 euro per gli interessi del mutuo richiesto calcolati orientativamente a 15 mesi tra l’erogazione e l’estinzione.

Faccio una piccola premessa. Per tale immobile è stata richiesta l’agevolazione prima casa dove l’acquirente si impegna, nel caso di vendita nei 5 anni, a riacquistare un nuovo immobile entro un anno dalla vendita.

Ora, succede che dopo 6 mesi dal mio acquisto trovo un acquirente disposto a pagare 130.000 euro per questo immobile. Facciamo due calcoli.

Ricavo dalla vendita = 130.000 euro.

Costo dell’operazione = 100.000 euro, di cui 10.000 euro di capitale proprio e 90.000 euro come proventi di un mutuo bancario da estinguere.

Ricavo lordo parziale = 30.000 euro.

A questo guadagno lordo dobbiamo applicare la tassazione vigente. In pratica, l’imposta sulla plusvalenza immobiliare pari al 22,50% sulla differenza tra il costo di acquisto ed il corrispettivo di vendita: 6.750 euro da benedire al nostro amato Stato italiano. Guadagno netto = 23.250 euro.

E’ interessante a questo punto considerare due nuovi strumenti per l’aspirante investitore immobiliare, i cosiddetti ROI e ROE.

Iniziamo con il ROI, acronimo di Return On Investment, che si calcola utilizzando la seguente formula:

ROI = Utile netto / Capitale investito

In maniera pratica, mi piace considerare che il capitale investito sia solo quello impegnato da fondi propri e non anche la somma richiesta a credito che poi è stata estinta. Quindi possiamo tranquillamente considerare i 10.000 euro investiti personalmente e come utile netto i 23.250 euro:

ROI = 23.250/10.000 = 2,325

ossia pari a 232,50% sul capitale investito.

Ciò significa che per ogni euro personale investito ho guadagnato al netto 2,325 euro.

Bene, caro lettore, messa così non è male. Ma è importante considerare anche un altro parametro, cioè il ROE, acronimo di Return On Equity, che si calcola utilizzando tale formula:

ROE = Reddito Netto ottenuto dall’operazione / Capitale proprio impiegato

ossia, ROE = 23.250 / 10.000 = 2,325

Come può vedere il lettore, utilizzando la leva finanziaria, il ROI è uguale al ROE. Sarebbe stato diverso se, nel calcolo del ROI, il capitale investito fosse comprensivo della somma richiesta a titolo di mutuo in banca. In sostanza, il ROI è uguale al ROE con la differenza che il ROE esprime la redditività dei mezzi propri impiegati mentre il ROI esprime la redditività netta sul totale capitale investito.

 

 

 

 

 

 

 

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