Agevolazione prima casa: conta l’utilizzabilità degli ambienti e non l’abitabilità per la tua casa.

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Agevolazioni prima casa, nel calcolo della superficie massima di 240 mq si considerano anche i soppalchi, rilevando l’utilizzabilità degli ambienti e non la loro effettiva abitabilità. Così ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29643 del 14 novembre 2019.

E’ considerata di lusso, quindi esclusa dall’agevolazione prima casa in materia di imposta di registro, l’abitazione che supera la superficie utile complessiva di mq. 240.

Per il riconoscimento dell’agevolazione rileva la sola utilizzabilità, e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione. Pertanto nel computo rientrano anche i soppalchi dell’abitazione.
Questo il contenuto della sentenza della Corte di Cassazione n. 29643/2019.

La sentenza – La controversia trae origine dal ricorso presentato da un contribuente avverso un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle entrate per il recupero dell’imposta di registro a seguito di decadenza dai benefici “prima casa” spettanti per l’acquisto dell’immobile.
Il ricorso del contribuente era stato accolto dalla CTP, ma respinto dai giudici d’appello. A parere della CTR l’avviso di accertamento doveva ritenersi legittimo in quanto, come correttamente operato dall’Ufficio, nel calcolo della superficie rilevante ai fini del d.m. 2 agosto 1969 doveva essere computato anche il soppalco e, per l’effetto, la superficie utile superava abbondantemente la soglia di 240 mq, con il venir meno dell’agevolazione tributaria.

Come noto, in tema di agevolazioni c.d. “prima casa”, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e come tale esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072.
In base a tale disposizione, la superficie rilevante deve essere determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina. In particolare, per il riconoscimento dell’agevolazione rileva “la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti.”
La Corte si è già espressa in concreto sul parametro dell’“utilizzabilità” degli ambienti (cosa diversa dell’effettiva abitabilità) precisando ad esempio che i vani, anche se qualificati come cantina e soffitta ma con accesso dall’interno dell’abitazione (e, quindi, assimilabili ad un soppalco), sono computabili nella superficie utile complessiva (così Cass. n. 18480/2016) al pari del sottotetto (Cass. n. 18483/2016).

In sostanza, “ciò che assume rilievo – in coerenza con l’apprezzamento dello stesso mercato immobiliare – è la marcata potenzialità abitativa dello stesso e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana .”

Il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969 n. 1072, all’art. 6, per quanto qui interessa, specifica che sono considerate abitazioni di lusso “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).”

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