Cosa può far aumentare il valore di un immobile in una compravendita?

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Nella compravendita di un immobile, il valore commerciale è legato a fattori diversi che ne regolano la consistenza. In generale, quando si parla di valore commerciale, ci si riferisce ad un appartamento in buono stato manutentivo, con impianti a norma e funzionanti, collocato in posizione mediana rispetto all’edificio e con almeno un posto auto. Quando una o più di queste caratteristiche viene a mancare, ovviamente la casa si svaluta.

Ad esempio, se l’appartamento è occupato dall’inquilino si svaluta circa del 30%; analogamente si svaluta notevolmente se sono necessari numerosi interventi di restauro.

Diversamente, quando sono presenti alcune caratteristiche non comuni, come le finiture di lusso, un’ottima disposizione degli spazi, isolamenti termo-acustici, una buona copertura del servizio pubblico, la presenza di verde pubblico o condominiale, il valore della casa aumenta proporzionalmente.

Gli stessi interventi di riqualificazione energetica, se certificati e in grado di garantire un effettivo risparmio sui costi in bolletta, come anche l’installazione di impianti tecnologici innovativi, influiscono non poco sull’innalzamento del valore commerciale dell’immobile.

Il caso del tetto fotovoltaico

Anche l’installazione di un tetto fotovoltaico, oltre a garantire un risparmio effettivo sui costi energetici, contribuisce ad aumentare il valore commerciale dell’immobile in caso di vendita. È questo il risultato di una indagine svolta dal Lawrence Berkeley National Laboratory (LBNL) della California, condotta su una serie di dati riferiti al periodo 2000-2009.

Il Report ha analizzato la questione approfondendo l’analisi di tre fattori in particolare: l’andamento dei prezzi nel corso degli anni, il valore dei cosiddetti “premi solari” in base alle dimensioni e all’età dei sistemi installati e il confronto tra premi, costo del sistema e ritorni economici.

Sulla base dei risultati ottenuti (per ogni kW prodotto dal sistema solare sul tetto, il valore di una casa in vendita aumenta di 5.911 dollari), è incontrovertibile affermare che i sistemi fotovoltaici costituiscono un fattore di incremento del valore immobiliare sul mercato della compravendita.

Con i lavori di ristrutturazione la casa vale il 12% in più

Una casa ristrutturata aumenta il proprio valore fino al 19% (12% al netto delle spese per i lavori) e può fruttare un affitto più alto del 22% rispetto alla media.

Sono stati ipotizzati due tipi di intervento su un bilocale di 52 mq in una grande città. Il primo “pacchetto” comprende il rifacimento del bagno, la tinteggiatura delle pareti, la revisione dell’impianto elettrico e alcuni infissi nuovi, per un costo medio stimato di 5.700 euro. Il risultato è un aumento di valore del 12% e il calo dei tempi di vendita da 6,6 a 6,1 mesi. Aggiungendo poi un “pacchetto comfort” composto da antifurto, condizionatore monosplit e zanzariere, del costo di altri 2mila euro, si aggiunge un ulteriore 7-8% ai valori di vendita e affitto, con i tempi che scendono rispettivamente a 5,4 e 3,5 mesi. Ipotizzando, in base alle quotazioni Nomisma sulle grandi città, che il prezzo medio di una casa di 52 mq sia di circa 100mila euro, il costo della ristrutturazione risulta pari a circa il 7,7% del valore dell’immobile. Di conseguenza il guadagno “netto” ammonta all’11-12%.

Inoltre va considerato che su alcune spese si possono recuperare i bonus fiscali per ristrutturazione (50%) e risparmio energetico (65%). In caso di vendita le detrazioni di norma passano all’acquirente, ma è anche possibile optare, al momento del rogito, per la loro conservazione, potenziando così l’aumento di valore illustrato sopra. Ancora meglio in caso di affitto, dove le rate annuali incassate dal fisco vanno a sommarsi ai canoni maggiori ottenibili dagli inquilini, accelerando l’ammortamento degli investimenti iniziali.

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