Cosa sono e come si applicano i millesimi in un condominio.

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Molte persone abitano in edifici in condominio e spesso si trovano a dovere affrontare delle spese necessarie per la conduzione, manutenzione, conservazione o modifica di parti importanti del fabbricato.

Il diritto di comproprietà di ogni condomino sulle parti comuni del fabbricato risulta proporzionale al valore del piano (o porzione del piano) che gli appartiene (sempre se un contratto o titolo esistente non disponga diversamente – art. 1118 del codice civile 1° comma).

Il condomino non può , rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo delle spese necessarie per la loro conservazione.

Le parti comuni di un edificio non sono soggette a divisione, a meno che, la stessa possa effettuarsi, senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino (art. 1119 del c.c.)

L’articolo 1118 proporziona solo il diritto di comproprietà (ma non quello di uso) sulle cose comuni, al valore della quota di proprietà individuale di ogni singolo.

Quanto sopra vuole significare che, per esempio, il condomino proprietario di un piccolo appartamento, ha diritto di servirsi dell’atrio, delle scale, del cortile o di altro come un condomino  proprietario di due piani.

Il valore del piano (o dell’appartamento), agli effetti dei diritti e dei doveri spettanti al condomino  proprietario, non corrisponde al valore di vendita di mercato , ma solo al suo  valore allo stato “grezzo“, non influendo su tale valore le sue rifiniture interne, (siano più o meno lussuose), nè il canone di locazione , i miglioramenti interni eseguiti dal condomino, e lo stato di manutenzione interno dell’appartamento.

Questi viene meglio definito come “valore condominiale”.

Tali valori non risultano immutabili nel tempo, ma possono essere riveduti e modificati, quando risulti che essi sono conseguenza di un errore , o quando , per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza, per esempio, della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazioni parziali o grandi innovazioni, venga alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano. (Art.69 del Dec. 30 marzo 1042 n° 318 -Disposizioni per l’attuazione del Codice civile)

L’articolo 68 del citato decr. 1942 n° 318 stabilisce che i Valori delle diverse quote devono essere espressi in “Millesimi” e quindi figurare in una apposita tabella da inserirsi nel “regolamento di condominio”E’ stata la svolta storica che ha regolamentato finalmente i rapporti fra i condomini.

La valutazione in millesimi delle singole quote di proprietà, si riferisce al valore 1000 che caratterizza l’intero edificio, comprensivo di parti in proprietà e parti in condominio.

Le tabelle millesimali, chiamate anche carature millesimali, se ben calcolate diventano uno strumento essenziale nel funzionamento di un edificio ed attraverso le medesime si distribuiscono le spese fra i diversi condomini, a partire dalle quote condominiali dovute per esempio per la pulizia scale, a quelle per l’ascensore oppure a quelle per lavori di manutenzione da effettuarsi al tetto, alla facciata od altro dell’edificio.

Le tabelle millesimali sono obbligatorie per immobili che hanno almeno 10 condomini, però non è detto che un fabbricato che ha due soli appartamenti in condominio non possa avere dette tabelle.

Sono redatte in forma tabellare, con indicati i singoli condomini, e le rispettive quote condominiali.

Per giungere a dette quote, il redattore delle carature millesimali, che deve essere un tecnico abilitato alla professione, deve applicare una serie di coefficienti riduttivi o migliorativi, rispetto al numero unitario 1; e questo in base alla luminosità degli ambienti, alla loro esposizioneall’altezza da terra, ed altro ancora.

L’importanza delle tabelle millesimali sta nel fatto che esse vanno a fare parte del “Regolamento di Condominio” e che se ben calcolate, diventano un fattore determinante della pacifica convivenza di tutti coloro che, sia come proprietari che come inquilini, coabitano in uno stabile in condominio.

Le tabelle o carature millesimali derivano da principi fissati per legge, ma in esse vengono applicate regole e concetti della “tecnica estimativa”. Ciò vuol dire che, per esempio, fra varie tabelle millesimali, calcolate da persone diverse, su uno stesso condominio, talvolta vi possono essere anche delle differenze, dovute a fattori di giudizio soggettivo.

Non basta una sola tabella millesimale per la ripartizione di tutte le spese condominiali, relative alle parti comuni; infatti ne occorre una fondamentale relative alle spese generali da ripartire fra tutti i condomini, una relativa alle spese di ripartizione per la scala e per l’ascensore (da ripartirsi, come annunciato sopra, in base all’altezza ed al piano) ed una per le spese dell’impianto di riscaldamento , se centralizzato.

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