COS’E’ IL CONTRATTO PRELIMINARE ??

Condividi su:
Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Quando si decide di acquistare un immobile uno dei primi documenti che bisogna preparare e firmare è il contratto preliminare con il quale le parti si obbligano reciprocamente a firmare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Oggi parleremo di un argomento molto interessante per tutti gli addetti ai lavori e cioè il contratto preliminare.contratto preliminare

La norma principale che regola i contratti è l’articolo 1321 del codice civile, il quale cita:

“Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”

Quindi si ha un contratto quando due o più parti raggiungono un accordo, un intesa su determinate questioni di interesse giuridico. La norma parla di parti perché non si vuole intendere un singolo soggetto ma una parte può essere costituita anche da più soggetti. La finalità del contratto è quella di costituire, regolare o estinguere una situazione giuridica, la cosa fondamentale è che il rapporto giuridico deve avere natura patrimoniale, solo quando si parla di valutazione economica si può parlare di contratti altrimenti si parla di un negozio giuridico non avendo natura contrattuale.

Il contratto preliminare è un particolare contratto con il quale le parti non trasferiscono diritti ma si obbligano vicendevolmente, alla stipula di un futuro contratto (detto definitivo), del quale hanno già stabilito tutti i patti. Per questo motivo si definisce “contratto a natura obbligatoria” in quanto obbliga le parti a sottoscrivere un successivo contratto che sarà quello definitivo e che sarà quello che andrà a  regolare in maniera completa i rapporti tra le parti e quindi dare adempimenti a quelli che sono gli obblighi assunti in sede di sottoscrizione del contratto preliminare.

Il contratto preliminare deve avere degli elementi essenziali che ne vanno ad inficiare la validità, la mancanza di uno solo di questi elementi ne comporta l’assoluta nullità e quindi la non produzione di effetti per nessuna delle parti.

Gli elementi essenziali vengono identificati dall’articolo 1325 del codice civile che indica in maniera analitica tutto ciò che deve essere presente in un contratto.

Gli elementi essenziali sono 4:

  • l’accordo delle parti
  • la causa
  • l’oggetto
  • la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità

Alla base del contratto c’è l’accordo e cioè l’incontro delle volontà delle parti, in generale nel contratto l’accordo può essere raggiunto anche tramite una semplice intesa verbale. Invece nel caso di contratti che abbiano ad oggetto il trasferimento di immobili è necessario che la forma sia scritta.

Per quanto riguarda la conclusione del contratto questa può avvenire secondo due modalità ossia, le parti possono sottoscrivere contestualmente un unico documento e quindi ci sarà la conclusione simultanea del contratto oppure può avvenire come accade spesso nella pratica che ci siano delle intese preliminari quindi venga sottoscritta una proposta di acquisto e questa venga accettata, nel momento che ai sensi dell’ articolo 1326  codice civile chi ha fatto la proposta ha notizie dall’altra parte il contratto si ritine concluso.

Il secondo elemento essenziale del contratto è la causa, questa viene definita come la funzione economico sociale che un determinato contratto è chiamato a svolgere, in sostanza si tratta di capire quali siano gli interessi che vengono tutelati da un determinato contratto. La causa deve essere esistente e meritevole di tutela, deve essere giudicata positivamente dall’ordinamento giuridico, ex art 1322 codice civile e non contraria a norme imperative, ordine pubblico e buon costume. La funzione economica del contratto preliminare formale è quella di vincolare le parti alla futura conclusione del contratto definitivo e quindi di concludere l’affare.

L’altro elemento essenziale è l’oggetto del contratto. Nel codice non è stato definito  specificatamente l’oggetto ma l’articolo 1346 c. c prevede che sia lecito, possibile, determinato o determinabile. Secondo alcuni l’oggetto del contratto è il contenuto stesso ovvero l’autoregolamento che le parti hanno creato, secondo altri invece l’oggetto sarebbe il bene che forma l’oggetto della prestazione contrattuale. Difatti quando si fa un contratto preliminare di compravendita l’oggetto del contratto è l’immobile stesso e questo deve essere una descrizione dettagliata dell’immobile, si inseriscono i confini, la sua consistenza, si inseriscono i dati catastali ed eventualmente allegare anche una planimetria in modo da rendere edotto colui che deve interpretare il contratto di quello che era il bene l’oggetto di questo contratto e che le parti volevano reciprocamente trasferirsi.

L’ultimo elemento essenziale è la forma. Abbiamo detto che alcuni contratti possono essere conclusi anche con una semplice stretta di mano con un accordo verbale ma questo non vale per tutte le tipologie di contratti. Ci sono dei contratti per i quali la legge prevede sotto pena di nullità  l’obbligo di una determinata forma, il contratto preliminare rientra tra quelli per i quali è prevista la forma scritta in forma obbligatoria. Il contratto preliminare in base ad una riforma di qualche anno fa è assolutamente trascrivibile, quindi opponibile ai terzi, al fine di ottenere la tutela prevista dall’articolo 2645 bis è necessario che sia fatto  per scrittura privata autenticata o per atto pubblico.

Il contratto preliminare ha un effetto prenotativo quindi e per utilizzare questo strumento bisogna utilizzare la forma prevista: scrittura privata autenticata con tutti gli elementi essenziali indicati oppure per attraverso atto pubblico .

La mancanza di uno degli elementi essenziali può comportare la nullità del contratto. Oltre agli elementi essenziali ci sono anche degli elementi cosiddetti accidentali, come la condizione sospensiva o la condizione risolutiva. Nella condizione sospensiva il contratto non produce effetti fino a quando l’evento futuro incerto dedotto in condizione non si verifica, nel secondo caso il contratto produce immediatamente gli effetti voluti dalle parti e cessa di produrre effetti nel momento che si verifica l’evento dedotto in condizione.

Agli agenti immobiliari capita spesso nel loro lavoro di riscontrare che chi vuole acquistare un immobile vuole introdurre nel contratto preliminare la clausola sospensiva in caso di non ottenimento del mutuo, la condizione quindi è una di quelle clausole che si trova ad affrontare spesso l’agente immobiliare. Questa clausola garantisce l’acquirente nel caso di rifiuto del mutuo da parte della banca e dall’altra parte impedisce l’agente immobiliare di pretendere la provvigione finché non si verifica l’evento della concessione del mutuo.

Un altro elemento accidentale è il termine che viene definito come un evento futuro e certo al cui verificarsi l’ordinamento subordina determinai effetti giuridici. La clausola del termine spesso viene utilizzata per fissare un lasso di tempo entro il quale debbano verificarsi determinate circostanze. Ad esempio nel contratto preliminare si stabilisce che il contratto definitivo deve essere stipulato entro una determinata data.

L’ultimo elemento accidentale è il cosiddetto modo o l’onere modale che non è altro che una clausola diretta a restringere o limitare il contenuto di una attribuzione effettuata a titolo gratuito. Questo elemento non è molto utilizzato nella contrattazione immobiliare ma viene prevalentemente utilizzato nelle donazioni dove si vuole creare un vincolo per il beneficiario e viene fatto attraverso questo onere.

Speriamo di avere chiarito con questo articolo le vostre eventuali domande in riferimento agli elementi che deve obbligatoriamente contenere un contratto preliminare. In caso avete ulteriori domande vi invitiamo a rivolgervi ai nostri professionisti per delucidare tutti i vostri dubbi e incertezze. Visita il sito www. capitalhouse.it e rivolgiti all’agenzia più vicina a te! Ti aspettiamo!!!

 

 

Condividi su:
Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *