DAL PIGNORAMENTO ALL’ASTA, TEMPISTICA SECONDO LA NUOVA NORMATIVA

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Proseguiamo la nostra operatività nel mondo delle aste e delle esecuzioni immobiliari e oggi ci soffermeremo sui tempi che trascorrono dal pignoramento all’asta secondo i termini della nuova normativa. Come molti di voi sapranno e come abbiamo già trattato nell’articolo sul pignoramento immobiliare, a giugno del 2015 è cambiata la normativa con la conversione in legge 132/2015 del Dl 83/2015 sulla nuova modalità per le esecuzioni immobiliari.dal pignoramento all'asta

Un cambiamento molto forte al vecchio sistema delle esecuzioni immobiliari rilasciato alla giustizia che allungava in maniera smodata i tempi delle esecuzioni immobiliari che portava ad una media di 56 mesi i tempi di aggiudicazione di un immobile all’asta e a 79 mesi i termini di aggiudicazione di un immobile soggetto a fallimento. Questi tempi giovavano soltanto a chi era addetto ai lavori della giustizia perché producevano un reddito continuativo e delle commissioni continuative e del non controllo da parte della giustizia. La macchina eccessiva delle esecuzioni immobiliari, che non ha una vita propria ma un assegnazione a dei professionisti esterni che si occupano di altro, veniva esasperata dai lunghi tempi di attesa e dalla non certezza.

Vediamo in questo articolo cosa è successo con la nuova normativa attraverso 5 punti fondamentali.

Una prima svolta viene data dalla nuova normativa al tempo certo, dal momento in cui l’immobile viene pignorata fino all’asta. Con la vecchia normativa, dal momento che un immobile pignorato veniva traslato e veniva messo all’asta passavano circa 18 mesi, questo perché tutta la procedura aveva tempi di maturazione talmente lunghi che prevedevano anche i tempi del tribunale che andava in ferie dal 1 agosto al 16 settembre ed interrompeva le sue attività dal 20 di agosto per riprendere il 15 di gennaio. La giustizia ha iniziato ad accorciare i tempi delle ferie, recuperando 15 giorni ad agosto e 15 giorni a gennaio per un totale di un mese. Sono stati accorciati anche i tempi della nomina del custode giudiziario che passa dai 120 giorni di prima a 60 giorni, i tempi della nomina del perito passano da 120 a 60 giorni. Passa a 60 giorni anche il tempo che il perito ha a disposizione per depositare la perizia asseverata ed il procedente dovrà depositare tutti i documenti entro 45 giorni a differenza dei 90 giorni della vecchia normativa.

Nel momento che la legge diventerà univoca per tutte le procedure esecutive d’Italia i tempi dal pignoramento alla prima asta da 18 passeranno a 9/10 mesi, accorciando cosi la filiera della esecuzione immobiliare.

Un secondo punto fondamentale dove la nuova normativa è intervenuta è la certezza ai ribassi. Con la vecchia normativa i ribassi erano regolati da uso e consuetudine del delegato alla vendita o tribunale, quindi non c’era mai la certezza del prezzo ribassato, alcune volte il ribasso era del 20 % altri del 25 % ed altri ancora del 10 % senza seguire una logica. La normativa nuova dà un obbligo di legge che i ribassi devono essere tutti seguiti nel ordine del 25 %, quindi avrò sempre certezza che se la prima asta è pubblicata a 100 mila € ed è andata deserta, la seconda sarà sicuramente a 75 mila €.

La terza sterzata è stata data sulle pubblicazioni delle esecuzioni immobiliari, prima della nuova normativa un’asta veniva pubblicata, battuta, deserziata e poi spariva dai portali della giustizia non dando più traccia di se. Questo toglieva la possibilità alla persona utilizzatore finale o utente da casa, persona che vuole approcciare al mondo delle esecuzioni immobiliari di sapere la sorte del bene ad esempio se questo immobile è stato assegnato, se poteva essere ripubblicato, quando poteva essere ripubblicato, ecc., per poi vederlo ripubblicato fra un anno perché il calendario della giustizia era talmente pieno che cosi accadeva. Con la nuova normativa, il giudice ha l’obbligo entro un anno di fissare almeno tre procedure avendo la certezza che entro i successivi 12 mesi l’immobile venga ribassato almeno per tre volte, esempio prezzo iniziale d’asta 100 mila – 25 mila = 75 mila, meno 25% del 75 = 56.250, cosi da avere la certezza che in un anno solare almeno tre esecuzioni immobiliari possono essere abbattute. Lo scopo di queste modifiche è stato l’accelerare i tempi di avvicinamento alla procedura.

La quarta e importante variabile è quella sul ribasso sulla base d’asta, mentre la precedente normativa obbligava ad offrire in sede di asta senza incanto un offerta non inferiore alla base d’asta, con la nuova normativa io utente finale ho la possibilità, fatto prezzo base d’asta 100, offrire una cifra inferiore non oltre al 25% e utilizzare la mia cifra come base d’asta qualora non ci siano altre offerte e se i creditori non fanno opposizione vedere la mia cifra accettata purché sia nel termine del 25 % in meno, quindi minimo offerto 75.000 €.

Il quinto punto spinoso e importante che ha sempre tardato i tempi della procedura immobiliare è la perizia C.T.U (Consulente Tecnico d’Ufficio). Le vecchie perizie datate a 5/6/8 anni, perché tutti gli immobili in asta oggi hanno un tempo di maturazione più lungo, hanno dei prezzi di partenza più alti in quanto quello era il prezzo di mercato in quel momento e spesso anche in quanto venivano sopravalutati da parte dei periti C.T.U. Mentre alcuni tribunali avevano già iniziato a rettificare questi tipi di perizie è con la nuova normativa che avviene questo cambiamento, dando la possibilità al perito di redigere la sua perizia dal punto di vista commerciale verificando qual è il vero mercato in quel momento. Per evitare che il perito abusi della sua posizione e vada ad iper-valutare gli immobili dando cosi inutilmente sfogo alla nuova normativa che tende ad accorciare i tempi, al perito sarà pagato il 50 % della sua prestazione immediatamente ed il saldo verrà eseguito esclusivamente se l’immobile sarà aggiudicato entro al terzo esperimento d’asta.

In questo modo il perito si assume il rischio di fare una perizia congrua al mercato oltre a diventare una figura sempre più professionale dando la possibilità reale di avere  un immobile all’asta ad un valore commerciale giusto, con  ribassi certi, data certa e possibilità di offrire anche meno.

Questo per accorciare il filone della giustizia in attesa che vengano rimessi sul mercato circa 750 mila immobili presenti oggi nei dati di Banca d’Italia che presentano un contenzioso oggi con la banca e un futuro pignoramento. La nuova normativa ha lo scopo di agevolare le chiusure extra giudiziali in vari modi e varie possibilità e vi vogliamo ricordare sempre che il proprietario di un immobile ha veramente la possibilità, affidandosi ad un esperto del settore o agente immobiliare con esperienza sul campo che ne conosca realmente le dinamiche, di chiudere la procedura esecutiva anche attraverso la pratica di saldo e stralcio giudiziale e immobiliare fatta in tribunale.

La nuova normativa ha lo scopo di risolvere in modo più veloce i problemi del creditore e debitore, entrambi soggetti attivi che attraverso un ottima consulenza immobiliare possono uscire vincitori di una vicenda che gli ha visti coinvolti da un punto di vista economico.

Non ci stanchiamo quindi nel dirvi di non attendere che le cose arrivino all’ultimo grado, se vi rendete conto di essere in difficoltà prendi oggi stesso un appuntamento di consulenza gratuita con i nostri professionisti. Visita www.capitalhouse.it e trova l’agenzia più vicina a te. Ti aspettiamo!

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