Il “Rent to Buy” un modo per Comprare casa senza un mutuo

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Ottenere un mutuo di questi tempi, non è sempre facile. Di conseguenza comprare una casa diventa per molti un miraggio. E in tanti si mettono alla ricerca di alternative valide.Una di queste è quello che in inglese si chiama “rent to buy”. Da noi è stato introdotto con il decreto Sblocca Italia. Si tratta, per farla breve, di un sistema che consente di comprare un immobile pagandolo un po’ per volta con il canone di locazione. L’acquirente inizia da subire ad abitare l’immobile, pagando un “affitto” periodico e solo in un secondo momento avviene il vero acquisto, con il saldo di quanto dovuto, scalato dal totale (in tutto o in parte) quanto già versato.

Le condizioni dei singoli contratti – pur all’interno di un quadro normativo che tutela le parti, a cui accenneremo più avanti – possono prevedere proporzioni diverse tra canone e “acconto-prezzo” e casistiche particolari a cui occorre fare attenzione al momento della stipula.

Volendo fare un esempio arbitrario, si potrebbe ipotizzare che per una casa del costo di 150mila euro le parti concordino un corrispettivo mensile di 1.000 euro; a fronte di un canone di locazione di mercato di, poniamo, circa 700. Una parte di questo corrispettivo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto (e quindi in un certo senso “si perde” rispetto ad un acquisto “tradizionale” dove si inizia subito a pagare). I restanti 500 euro vanno invece come pagamento della casa. Se l’opzione di acquisto viene stabilita dopo 5 anni, quindi, 30mila euro (500 euro x 12 mesi x 5 anni) saranno stati già pagati e se ne dovranno corrispondere altri 120mila (naturalmente anche finanziabili con un mutuo).

 

La prima cosa a cui stare attenti se si è interessati al rent to buy è verificare che non sia previsto un obbligo di acquisto. Non sono illegali formule di questo tipo, ma non è quello che si intende correntemente con affitto con riscatto, né quello che prevede la normativa di riferimento.

Oltre a questo, occorre fare attenzione nel valutare bene il punto di equilibrio tra quanto “affitto” e quanto “prezzo” si va a pagare. Ovviamente più è alto l’affitto più è tutelato il venditore, ma allo stesso tempo l’operazione è meno conveniente per chi compra. La garanzia maggiore consiste nella tutela del compratore per 10 anni. Viene infatti prevista la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, mettendo al sicuro il futuro acquirente da qualsiasi eventuale “inconveniente” prima cioè dell’acquisto: si pensi all’iscrizione di una ipoteca sull’immobile o a un pignoramento. La trascrizione è una sorta di prenotazione sul bene, che lo protegge fino a 10 anni, contro i tre previsti per i normali preliminari di compravendita (il cosiddetto compromesso). Tra le altre tutele previste c’è l’impossibilità di dare in rent to buy abitazioni in corso di costruzione che siano ipotecate, a meno di frazionare l’ipoteca e accollare al conduttore una quota del mutuo del costruttore.

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