LA RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE IMMOBILIARE NEL PROCESSO DI COMPRAVENDITA

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Se un cliente decide di rivolgersi ad un mediatore immobiliare per acquistare un immobile succede perché lo considera un professionista  preparato e pretende che quest’ultimo lo assista in tutte le fasi della trattativa fino alla conclusione dell’affare e lo faccia rendendolo partecipe durante tutto il processo, anche in quei casi che potrebbero esserci problemi che possano nascere durante la trattativa stessa. Laddove venga meno questo obbligo da parte del mediatore, egli deve rispondere personalmente e potrà essere chiamato anche a risarcire i danni causati al cliente.MEDIATORE IMMOBILIARE

Per capire meglio di cosa stiamo parlando bisogna fare riferimento ad un dato normativo che regola la materia sulla responsabilità del mediatore e precisamente l’articolo 1759 del codice civile il quale stabilisce al primo comma quanto segue: il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

Come si può ben capire questa norma stabilisce un obbligo fondamentale per il mediatore immobiliare e cioè, il mediatore deve conoscere tutto quello che riguarda l’affare e comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note e non deve solo trasmettere informazioni a lui note ma deve anche omettere di comunicare delle circostanze che non siano verificate da esso stesso e che non ha la certezza assoluta.

Anche se una sentenza del 2009 stabilisce che in quanto il mediatore non è un tecnico non ha l’obbligo di fare le verifiche ipo-catastali se non è stato incaricato in forma scritta da parte del cliente, in caso contrario non ha alcuna responsabilità. Ad ogni modo, per svolgere al meglio il suo lavoro ed evitare eventuali contenziosi, è consigliabile che il mediatore prima di proporre un immobile deve fare tutti i controlli riguardanti l’immobile compreso le verifiche ipotecarie e catastali.

Tra l’altro, ad oggi la tecnologia ci ha permesso di abbattere diverse barriere ed il campo del conoscibile si è allargato significativamente ed anche tramite internet si possono verificare diverse informazioni e fare le visure.

Nonostante in ambito di operatività dell’obbligo ci siano state diverse prassi giurisprudenziali, l’ultimo orientamento si è caratterizzato per la sua maggiore rigorosità nei confronti del mediatore e si estende anche alle circostanze che sebbene il mediatore non conosce, lo stesso avrebbe dovuto conoscere perché incaricato dal cliente o perché facente parte dell’accordo stipulato con il cliente come usuale attività svolta per quest’ultimo.

Il mediatore ha, nei confronti dell’intermediato, il duplice obbligo di dichiarare le circostanze rilevanti dell’affare delle quali sia a conoscenza e l’obbligo di usare la sua diligenza ed informarsi anche su circostanze che non gli sono note ad una prima analisi.

Come fare quindi per evitare di incorrere in questo tipo di responsabilità?

Bisogna usare un modus operandi che permetta al mediatore di mettersi a riparo prima che possa succedere qualsiasi cosa. Un ottima regola è quella di effettuare sempre le visure ipotecarie e catastali e non aspettare che sia il notaio a farle perché se accade qualcosa prima che l’atto arrivi dal notaio e le parti hanno già firmato un contratto e la violazione dell’obbligo dell’informazione grava solo sull’agente immobiliare.

Il modo corretto di operare prima di proporre un immobile è farsi dare  da parte del proprietario tutta la documentazione e verificare il tipo di provenienza dell’immobile, ad esempio se il contratto è stato stipulato nei locali di una banca è evidente che l’immobile è stato acquistato con un mutuo e bisogna verificare diverse informazioni: debito residuo, eventuali problemi durante l’ammortamento del mutuo, eventuali azioni esecutive, accertamenti ipo – catastali, munirsi della documentazione urbanistica, della planimetria, ecc.

Tutti questi accorgimenti permettono all’agente mediatore immobiliare non solo di guadagnare la provvigione ma anche evitare contenziosi e richieste di risarcimento danni da parte del cliente.

Solo affidandosi ad un mediatore professionista il quale abbia fatto tutte le verifiche precedentemente si ha la certezza di fare un acquisto immobiliare sicuro e noi in Capital House siamo sicuri di potervi offrire sempre un servizio di alta qualità professionale per farvi fare investimenti sicuri e dormire sonni tranquilli.

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