Problemi e rimedi nell’acquisto di beni immobiliari di provenienza donativa

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agenteQuando si acquista un immobile di provenienza donativa potrebbero verificarsi dei problemi per l’esistenza nel nostro ordinamento di due norme, ovvero l’articolo 563 e l’articolo 561 del codice civile.

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di libertà, una parte arricchisce l’altra disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso al stessa un’obbligazione.

Le donazioni di immobili sono molto frequenti e soprattutto nell’ultimo decennio, particolarmente dal 2001 – 2010 abbiamo assistito ad un aumento di queste forme di circolazione di immobili per effetto di due disposizioni legislative:

  • Legge 283/2001: soppressione dell’imposta di successione e donazione
  • Legge 286/2006: reintroduzione dell’imposta ma con un meccanismo più favorevole del passato.

I beni di provenienza donativa potenzialmente immettibili sul mercato sono tantissimi ma hanno difficoltà nel riuscire a circolare nel mercato in maniera parificata agli altri immobili, e questo va a sacrificare l’interesse generale della circolazione  della ricchezza, della stabilità e della sicurezza dei traffici giuridici.

La compravendita di immobili di provenienza donativa possa far nascere i due seguenti scenari:

  • il legittimario leso dalla donazione cerchi di recuperare il bene e chi ha acquistato l’immobile di provenienza donativa può correre il rischio di doverla restituire in natura oppure a pagare in denaro il legittimario leso.
  • il legittimario recupera l’immobile di provenienza donativa e la banca che ha concesso il mutuo garantito da ipoteca iscritta sull’immobile di provenienza donativa può correre il rischio che il bene venga recuperato libero dall’ipoteca iscritta.

Questo perché il nostro diritto nel ordinamento italiano riserva ad una specifica categoria di soggetti, che sono i legittimari ovvero i figli ed il coniuge del donante, una quota di legittima ovvero una quota del proprio patrimonio della quale non può disporre liberamente nemmeno attraverso un testamento.

Il venditore quindi ha difficoltà nel vendere il bene donato e molto spesso devono affrontare un costo ulteriore per favorire la vendita andando a prestare idonee garanzie oppure ridurre le proprie pretese economiche abbassando il prezzo di vendita.

Gli agenti immobiliari per svolgere bene il loro lavoro devono non solo fornire ai propri clienti tutte le informazioni necessarie sulla provenienza del bene ed esporre i rischi legati all’acquisto di un immobile di provenienza donativa, ma devono anche fornire delle soluzioni per portare a termine un acquisto sicuro e senza rischi futuri.

Ricorrere ad atti notarili che riportano la situazione indietro rispetto alla donazione, vi è tra le prassi notarili che gli agenti immobiliari consigliano e favoriscono la novazione del contratto di donazione. Questo atto si può fare solo se il donante è in vita estinguendo il contratto di donazione o meglio, si da allo stesso un nuovo connotato in modo che non si parli più di liberalità ma si parli di compravendita .

Un’altra azione notarile che si può mettere in pratica se il donante e in vita è il mutuo consenso, l’immobile donato viene riportato all’interno del patrimonio della disponibilità del donante e dunque si attua una sorta di contra donazione.

Un altro strumento che gli agenti immobiliari consigliano nel caso il donante non sia più in vita è quella di consigliare agli legittimari di rinunciare ad impugnare l’atto di donazione, si tratta di una scrittura privata che però non ha una certezza a livello globale e giurisprudenziale.

Nei casi in qui il donante non sia più in vita, si può consigliare la soluzione di rinunciare da parte dei legittimari all’opposizione alla donazione, in questo caso non si rinuncia all’atto di riduzione o all’azione di restituzione da parte dei legittimari ma  si rinuncia ad opporsi alla stessa e nulla vieta che il  legittimario che abbia firmato questa tipologia di atto notarile di opporsi alla donazione o di impugnare  e di portare avanti azione di riduzione prima e azione di restituzione poi.

La fideiussione del donante è un’altra soluzione che si può proporre, ma anche in questo caso non si è certezza della sua portata giurisprudenziale.

Questi rimedi hanno comunque una validità incerta dal punto di vista giurisprudenziale e non forniscono garanzie idonee ai soggetti coinvolti.

Per rendere sicuro  l’acquirente di un bene di provenienza donativa  e rendere l’attività del agente immobiliare sicura e certa e totalmente trasparente nei confronti del cliente che acquista un immobile di provenienza donativa si possono considerare delle nuove formule in materia assicurativa. I strumenti assicurativi permettono attraverso un premio di garantire  la sicurezza all’acquirente in primis e di elevare la qualità  dell’attività dell’agente immobiliare.

Si tratta di strumenti assicurativi che tengono indenne l’acquirente ed il soggetto mutuante dal danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione che è un periodo abbastanza ampio, 20 anni dalla trascrizione della atto di donazione oppure 10 anni dall’atto di donazione.

Consultando il sito www.capitalhouse.it potrete essere certi di mettervi in contatto con degli agenti immobiliari professionisti e preparati in materia di compravendita di immobili di provenienza donativa. Vi aspettiamo!!

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